Генератор безкінечного кешфлоу або місто високих технологій

Какая отрасль или проект может похвастать возможностью генерирования постоянного кешфлоу и значительной прибыльностью на протяжении максимально длительного периода времени? Как  не зависеть от внешних факторов? Как защитить свой бизнес? Такие и аналогичные, по сути, вопросы наверняка задают себе многие бизнесмены, которые ощутили влияние кризиса.

Первое, что приходит на ум, – продовольствие, энергетика, обеспечение здоровья и безопасности жизни. Действительно, пока существует человек, ему необходимо питание и энергия, он будет бороться за жизнь и здоровье, свою и своих детей. Но есть одно, что объединяет все эти базовые принципы жизнеобеспечения – это то, ГДЕ и КАК он может обеспечить питание, защищенность от погоды, болезней и опасностей для жизни (не говоря об уважении и самореализации), это место, где он живет. Мой опыт говорит о том, что можно жить в пещере, лесу, палатке или даже без них, но все же человечество создало другую, более приемлемую форму организации жизни. Форму, в рамках которой можно обеспечить не только сервисы жизнеобеспечения человека, но и создать условия для развития высокодоходных бизнесов, привлечения значительных инвестиций, понятных и прогнозируемых правил работы, отсутствия бюрократических надстроек.

"Объединение отдельных высокотехнологичных отраслей в единую инфраструктуру позволит получить новые идеи на стыках технологий и повысить доходность за счет экономии на содержании инфраструктуры"

Рассматриваемый проект не имеет идентичных аналогов. Но успешные родственные примеры, формирующие уверенность в эффективности проекта, существуют во многих странах мира, включая Россию, Китай, Германию, США, Испанию, Австралию, ОАЭ, Перу и т.д. Обратите внимание на несколько из них.

Пенрит - Сидней, Австралия. Расположен в 45 км от Сиднея, начало строительства в 1972 году. Включает в себя мировой выставочный центр с развитыми парковыми и рекреационными зонами, шопинг-центр. Пенрит – это самостоятельный успешно развивающийся город с постоянным ежегодным ростом. Пенрит – это 170 тыс жителей,  1300 гектаров промышленной зоны, 1.3 млн м2 офисных помещений и $200 чистой прибыли на жителя (в Киеве чистый убыток более $100/чел) в год. http://www.penrithaustralia.com.au/

Деревня знаний - Дубаи, ОАЭ. Отдельный район в Дубаи, включающий Dubai Knowledge Village и две свободные экономические зоны Dubai Media-City и Dubai Internet-City. Интересные факты: 94% ВВП Дубаи не основаны на ресурсной экономике, $1.5 млрд инвестиций только в строительство инфраструктуры за первые 1.5 года, более 10 тыс студентов, более 50 тыс рабочих мест, тысячи мировых компаний в сферах медиа и хайтек, реализующих деятельность во всем регионе через Дубаи. http://www.kv.ae/

Пожалуй, я слукавил, сказав, что аналогов нет. Нет эксплуатируемых аналогов, но в стадии строительства уже существуют. Все в тех же Объединенных Арабских Эмиратах. Масдар –Абу-Даби – это город будущего, настоящий город высоких технологий, зеленой энергетики и транспорта, экологии, науки и образования, высочайших стандартов уровня жизни с бюджетом на инфраструктуру в 22 млрд долларов. http://www.masdaruae.com/

А в это время… в Украине. Торговое сальдо отрицательно. Производство падает. За бравурными отчетами правительства уже не скрыть безработицу, падение ВВП, инфляцию. Соседи еще сильнее защищают свои рынки. На чем будет зарабатывать Украина? Сегодня, завтра, послезавтра? Откуда брать деньги на все эти социальные обещания? Из кредитов МВФ? Экономический маховик велик, но закон инерции справедлив не только в случае его торможения - раскрутить его будет еще сложнее. Я понимаю, если бы кредиты брали на развитие космической отрасли, в производственной цепочке которой легко может быть задействована не одна сотня тысяч человек, и не одна смежная отрасль. Или же для создания танкерного флота, или полного реформирования агропромышленного сектора, разработку новых источников энергии для обеспечения энергобезопасности и независимости страны. Это однозначно должны быть масштабные, очень крупные и главное – системообразующие проекты! Как генераторы, способные обеспечить необходимой энергией десятки смежных отраслей, создающие цепочки технологий, продуктов, услуг, обеспечивающие сотни тысяч рабочих мест.

Проект «Город высоких технологий» - это единая система интеллектуальных и промышленных технопарков, свободных экономических зон и территорий приоритетного развития, социтехнополисов и бизнес-инкубаторов, центров трансфера технологий, университетов и других элементов инновационной и социальной инфраструктуры. В центре системы (управляющий орган) должен находиться интеллектуальный технопарк (научный парк) с мощной социальной составляющей.

Все должно подчиняться идее создания новых рабочих мест через внедрение  целостной модели (цепочек) организации инновационных процессов: от идеи до производства и продажи (внедрения) высокотехнологичных продуктов и технологий. Объединение жизненной среды с высокотехнологичными достижениями науки. Объединение отдельных высокотехнологичных отраслей (на неконкурентной и дополняющей основе) в единую инфраструктуру, что позволит получить новые идеи на стыках технологий и повысить доходность за счет экономии на содержании инфраструктуры.

В соответствии с современными стандартами градостроительства предполагается зонирование территории «города» для ведения бизнеса, образовательного и научного модулей, отдыха и развлечений, проживания и бытового обслуживания. В региональном плане должна быть учтена специфика и реальные потребности. Каждый регион сам должен определить, в чем он будет первым и лучшим, на чем делать основной акцент. Только в этом случае регион будет самомотивирован на достижение поставленных целей. Центральный же элемент системы нужен исключительно для неизменных 3К управления: координации, коммуникации и контроля, а не для получения и распределения неких благ.

Миссия проекта заключается в объединении всех необходимых для обеспечения инновационного жизненного процесса сервисов, связанных единым менеджментом. Создание новых и необходимых сервисов для замкнутого цикла производства интеллектуальной, высокотехнологичной продукции, технологий и услуг с последующим экспортом. Создание благоприятных условий для внедрения новых форм кооперации и сотрудничества науки, образования и предприятий различных форм собственности, отдельных коллективов и граждан.

"Миссия проекта заключается в объединении всех необходимых для обеспечения инновационного жизненного процесса сервисов, связанных единым менеджментом"

Бизнес-идея состоит в обеспечение наименьшей стоимости арендных ставок, коммунальных платежей, цены на жилье, питание и т.д., т.е. всех составляющих себестоимости производимых товаров и услуг в «городе» при сохранении требований к качеству. Иными словами, «город» представляет собой предприятие по предоставлению всех необходимых сервисов жизнеобеспечения человека за меньшие деньги и с лучшим качеством. Это и есть мотиватор для потенциальных жителей и дельта для заработка инвесторов.

В процессе реализации проект может обеспечить:

•    $1.5 млрд инвестиций и 100 тыс рабочих мест на этапе реализации пилотной  части (центрального элемента) проекта;

•    $35  млрд инвестиций и от 500 тысяч рабочих мест в режиме полного функционирования за период 10-15 лет;

•    20-30% прибыльность для акционеров и инвесторов на протяжении всего жизненного цикла проекта;

•    решение комплекса экономических и социальных проблем государства.

Мне не раз приходилось слышать: «слишком масштабно, слишком нереалистично». Однако мировые, да и отечественные примеры доказывают обратное. А разве полет в космос или высадка на Луну были менее масштабными задачами? Подчинение атома? Создание компьютера? Мне не раз приходилось слышать: «это слишком большая нагрузка на государство», тем более в условиях кризиса. Да, аналогичные проекты позволяли себе, в основном, государства с мощной ресурсной экономикой (Советский Союз, Китай, ОАЭ, США, Франция, Германия). Но есть и обратная сторона: в кризисных условиях у государства нет иного пути, кроме как инициировать несколько масштабных проектов, создающих энергетическую подпитку для целой цепочки отраслей, продуктов, услуг, для оборота капитала. И, кроме того, разве кто-то говорил о том, что 100% нагрузки должно взять государство? Государство должно показать свою заинтересованность и обеспечить гарантии, вложить не более 20-30%, и не обязательно все живыми деньгами. Непосредственное проектирование и застройка должна происходить поэтапно и по зонам, но обязательно должен быть предусмотрен целостный комплекс. Если предусмотреть отдельно офисы, отдельно жилье, промзону, научную лабораторию, без магазинов, кинотеатров, ресторанов – вряд ли на новую территорию кто-то переедет жить, а перевозка людей из одного места в другое обратится дополнительными расходами, что тоже негативно отразится как на стоимости жизни, так и на «заселяемости» новой территории. Также нужно отдавать себе отчет, что крайне не многие состоявшиеся люди и семьи переедут жить на новое место. Мало того, что в новом городе должно быть существенно лучше в плане оплаты и наполнения работы, проведения досуга, жилищных и экологических условий, пожалуй, единственной благодатной аудиторией может стать студенчество и молодые специалисты, зарождающийся средний класс. А это добавляет существенную специфику в проект и означает, что в первую очередь нужно уделять внимание не элитным коттеджам, не бизнес-центрам и аттракционам, а образовательным учреждениям, как государственным, так и частным, общежитиям и дешевому жилью, качественному, но без лишних изысков, недорогому досугу и рабочим местам с невысокими требованиями к квалификации. А уже во вторую очередь развивать все остальные зоны и территории.

Немаловажным фактом является и отношение проекта к столице и области. С каждым годом Киев с его прогрессирующим перенаселением, транспортной проблемой, загрязнением, беспорядочной застройкой все меньше и меньше соответствует стандартам уровня и качества жизни киевлян. Любой современный мегаполис рано или поздно сталкивается со схожими проблемами, и ответной реакцией на них становится субурбанизация – переселение  активных платежеспособных граждан, чья жизнедеятельность непосредственно связана с мегаполисом, в его пригороды. При этом граждане совсем не хотят становиться сельскими жителями – им необходима полноценная городская инфраструктура, к которой они привыкли – но без пробок, смога и проблем с парковками.  Нью-Йорк, Париж, Лондон, Москва – вот только некоторые примеры мегаполисов, которые решили эти задачи, создав собственные города-спутники. В то же время пригороды Киева, в основном, застраиваются хаотично. Так называемые «коттеджные городки», предложением которых наполнен рынок, в подавляющем большинстве  представляют собой небольшие «резервации» с полным отсутствием инфраструктурного обеспечения.

На конец первого полугодия 2008 в Киеве было сосредоточено 120 работающих бизнес-центров разного класса, из которых 65  - объекты класса А и В площадью 576 тыс. м2 (66%) по цене $50/м2 и более. При этом 180 тыс семей стоят в очереди на квартиру. Активная суточная трудовая миграция, перегруженность транспортом, пробки. Спальные районы с плохим транспортным сообщением.  Исторический центр столицы физически слишком мал для удовлетворения потребностей делового города.

В 2008 году в киевской области планировалось ввести в эксплуатацию 1млн м2 жилья в коттеджных городках, из которых 80% коттеджей класса «элит» и «бизнес». Вдумайтесь! Откуда в нашей стране столько богатых людей? Только 2% коттеджных городков содержат необходимую социальную инфраструктуру (поликлиника, детский сад и т.д.)

"Рынок недвижимости в Киеве, да и во всем мире, находится в состоянии коллапса не только и не столько по причине финансового кризиса"

Рынок недвижимости в Киеве, да и во всем мире, находится в состоянии коллапса не только и не столько по причине финансового кризиса, а скорее, наоборот, кризис возник в связи с ущербной бизнес-моделью (в разных странах по-разному, но суть примерно одинакова), которая ориентирована исключительно на элитное строительство (более дорогой продукт, чем требовалось в реальности), абсолютно не обеспеченное исходными возможностями потенциальных покупателей и их наличием, ну и конечно же спекулятивным спросом последних лет. «Сервисы» – вот заветная «палочка-выручалочка», которую упорно не хотели замечать, на котором экономили практически все девелоперы, к которой теперь вынуждены стремиться. Только сервисы могут обеспечить достойную прибыльность в максимально большой период времени и максимальную защищенность от катаклизмов а-ля «мировой финансовый кризис».

Что же дают новые «города»? Новые «города» – это:

•    решение задач кардинальной модернизации производства и инженерной инфраструктуры;

•    сотни тысяч новых рабочих мест в строительном комплексе и смежных;

•    привлекательные условия для инвестиционного капитала;

•    понятные и прозрачные правила ведения бизнеса на их территории;

•    урбанистические образования полного цикла жизнеобеспечения (включая образование, работу, отдых),  базирующиеся на новейших технологических решениях, в которых реализуется также новый тип социальной организации;

•    выход на следующий уровень качества жизненной среды, а также выработка новых механизмов социального взаимодействия – невозможно в условиях существующих систем расселения, которые несут на себе и воспроизводят весь комплекс проблем, сформированный в течение многих лет;

•    фундамент для развития производства и жизненной среды нового поколения во многом будет способствовать решению проблем старой системы расселения;

•    обеспечение авангардного роста высокотехнологичного бизнеса на основе формирования динамичных интегрированных научно-исследовательских, образовательных и деловых кластеров, функционирующих как в кооперации, так и в конкуренции с аналогичными объектами крупных городов;

•    системное  дополнение мер по финансовой стабилизации и поддержке производственного комплекса Украины;

•    каркас инновационного развития Украины.

Такие образования, формируемые как локомотивы инновационного развития Украины, окажут стимулирующее воздействие на прилегающие территории, будут способствовать повышению инновационной культуры их жителей, социально-экономическому подъему периферийных депрессивных территорий. Кроме того, себестоимость реализации проекта в момент кризиса будет существенно меньше.

Основные преимущества проекта:

1.    Свободная экономическая зона для высокотехнологичных исследований и производства;

2.    Стабильность правил ведения бизнеса;

3.    Бизнес-инкубатор для «выращивания» новых высокотехнологичных компаний и направлений;

4.    Концентрированность качественной рабочей силы;

5.    Защищенность долгосрочных инвестиций с минимальным риском на практически неограниченный период времени и постоянной прибыльностью;

6.    Масштабность - относительно небольшими вложениями обеспечиваются большие внешние инвестиции и задействуется огромное кол-во ресурсов;

7.    Социальность – задействование большого количества различных участников проекта, от студентов до профессионалов в различных областях, от военнослужащих до шахтеров требующих перепрофилирования для получения новой работы;

8.    Системообразуемость  - задействование в реализации десятков смежных отраслей, десятков и сотен тысяч рабочих мест;

9.    «Вечная» актуальность - пока существует человек, ему всегда будет необходимо место, где он сможет жить, работать, учиться, развлекаться – зарабатывать и тратить деньги.

"При создании такого «городка» с населением в 100 000 человек он, с легкостью, может генерировать 20 млн долларов чистой прибыли в год, и это исключительно на сервисах жизнеобеспечения"

Я не предлагаю рассматривать данный проект как нечто способное обеспечить богатство и/или счастье всем его участникам. Я так же не предлагаю делать копию арабских проектов. Они требуют колоссальных вложений на разработку и внедрение «зеленой» энергетики, «умного» транспорта и других футуристических объектов и технологий. Это проект, способный обеспечить более качественные условия для жизни при снижении ее стоимости и генерацию «вечного» кешфлоу для акционеров и инвесторов за счет внедрения новых технологий по принципу разумной достаточности и экономической целесообразности. Слово «вечного» взято в кавычки, так как «город», как и любая другая форма организации жизни и жизненного пространства, подвержена стандартному набору жизненных фаз: рождение, развитие, зрелость, упадок. Но зная это, мы можем сколь угодно долго продлять фазу «зрелости», точнее, не мы, а следующие поколения. Но наше поколение может заложить основу, показать пример.

Напоследок лишь попрошу вдуматься в одну цифру. При создании такого «городка» с населением в 100 000 человек он, с легкостью, может генерировать 20 млн долларов чистой прибыли в год, и это исключительно на сервисах жизнеобеспечения! А если учесть создание новых продуктов и технологий, производимых теми высокотехнологичными компаниями и предпринимателями, которые будут работать в городе!

Джерело: www.novations.in.ua, www.hitech-city.com.ua

Фото:  www.newsby.org/